Vérification agile du réaménagement du parc Lansdowne 2.0
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Dossier d’information sur le parc Lansdowne
Le partenariat existant
La Ville d’Ottawa (la Ville) et l’Ottawa Sports and Entertainment Group (l’OSEG) ont noué, en octobre 2012, un partenariat public-privé (le « PPP » ou le « partenariat ») pour revitaliser le parc Lansdowne, lieu chargé d’histoire et motif de fierté citoyenne pour les résidents d’Ottawa. Ce partenariat se fondait sur un système financier fermé qui permet de comptabiliser les apports en capitaux propres des deux partenaires, les dépenses en immobilisations et les rentrées de fonds. Les rentrées de fonds nettes réalisées dans le cadre de ce système financier fermé devraient être réparties entre la Ville et l’OSEG d’après la « structure en cascade » des priorités définie dans leur accord.
Selon l’avantage principal apporté par cet accord de partenariat, la Ville était protégée puisqu’elle n’était pas tenue d’apporter des fonds pour assurer l’entretien des actifs pendant leur durée utile ou pour combler les déficits d’exploitation du stade, du stationnement, des commerces de détail ou des équipes sportives pendant la durée de cet accord (40 ans). La société en commandite issue de ce partenariat encadrait le renouvellement et la revitalisation du parc Lansdowne en aménageant de nouveaux gradins du côté sud, de nouveaux locaux polyvalents pour les commerces de détail et des espaces repensés pour le domaine public et pour le stationnement souterrain. La direction a fait savoir que ces changements avaient, en plus d’attirer un plus grand nombre de visiteurs pour les manifestations sportives et les loisirs, augmenté l’achalandage piétonnier grâce à l’aménagement de logements, de boutiques, d’établissements de loisirs et de places de stationnement.
Lansdowne 2.0
En décembre 2020, selon la directive du Conseil municipal, un groupe de travail constitué de représentants de la Ville et de l’OSEG a commencé à se pencher sur des options pour améliorer les opérations du parc Lansdowne et le Plan de partenariat. L’objectif consistait à assurer la durabilité et la viabilité financière à long terme de ce partenariat.
En juillet 2021, le Conseil municipal a approuvé la version révisée de la structure-cadre de l’accord et du plan d’aménagement. Il a demandé au personnel de présenter des plans et des estimations de coûts détaillés pour la revitalisation du parc Lansdowne, ainsi qu’une stratégie de financement. Depuis, les représentants de la Ville et de l’OSEG ont mis au point des projections financières et des états financiers pro forma, ont mené un examen préalable et ont établi des estimations de coûts pour ce projet.
En mai 2022, la Ville a pris connaissance de la proposition originelle de l’OSEG. Cette proposition comportait une analyse de rentabilisation pour la démolition des gradins du côté nord et du complexe de l’aréna existants afin de construire un nouveau centre d’événements (l’aréna), ainsi que de nouveaux gradins du côté nord et un nouveau podium de commerces de détail. Cette proposition prévoyait aussi l’aménagement d’environ 1 200 logements dans une configuration à trois tours. On a fait savoir qu’une partie des recettes fiscales apportées par les logements permettrait de financer les dépenses en immobilisations à consacrer à la construction des infrastructures publiques.
Depuis mai 2022, conformément à la directive du Conseil municipal, la direction mène des consultations publiques et un autre examen préalable. La Ville a organisé un processus de consultation publique et fait appel à un expert-conseil indépendant (EY) pour l’analyse financière des projections de financement de l’OSEG et de la stratégie de financement de 2022.
Dans la foulée de ces consultations, les principaux motifs d’inquiétude exprimés portaient sur les risques financiers, la densité résidentielle, la réduction de l’espace végétalisé, le stationnement, l’achalandage automobile et le transport, les infrastructures cyclables et piétonnables, les lacunes dans les aménagements publics (manque de toilettes et d’œuvres d’art public et diminution des aires ombragées), ainsi que le nombre insuffisant de commerçants locaux.
On a estimé à 419,1 millions de dollars le coût de réalisation de ce projet pour la Ville, comme l’explique la proposition approuvée par le Conseil municipal en novembre 2023, pour enchaîner avec la phase suivante du projet. On a proposé de faire appel, comme source de financement de la Ville pour cette proposition, à un ensemble constitué de la vente des « droits de propriété aériens », de primes de débenture, d’un budget de dépenses en immobilisations, du financement provincial et fédéral attendu et d’une émission d’obligations à long terme. Cette dette à long terme devrait être remboursée en puisant dans différentes sources, dont une partie du relèvement de l’impôt foncier et les sommes apportées par le système financier fermé.
À propos de cette mission de vérification
Contexte de la vérification
En juin 2022, le Conseil municipal a demandé au Bureau de la vérificatrice générale (BVG) de mener une vérification du Plan de réaménagement du parc Lansdowne. Compte tenu des risques propres à ce projet, le Bureau a accepté cette demande. Dans la foulée de la rédaction, l’automne dernier, de la version provisoire du Plan de réaménagement du parc Lansdowne 2.0, le Bureau a entamé cette mission de vérification en faisant appel à une approche de vérification agile.
En quoi consiste la vérification agile?
La méthodologie de vérification agile du Bureau de la vérificatrice générale (BVG) consiste à déposer des rapports périodiques, établis dans des cycles itératifs (appelés « sprints »). Dans le cadre de l’évolution de ce projet, nous avons affiné successivement la portée de nos travaux d’après l’information nouvelle ou l’évolution des circonstances environnementales, afin d’apporter à la direction de la Ville et au Conseil municipal la plus grande valeure et le meilleur éclairage possible. Cette méthodologie est parfaitement adaptée à la mission de vérification de réaménagement du parc Lansdowne, puisque les cycles de la vérification peuvent se dérouler dans le cadre de projets individuels et à mesure que les activités progressent, pour pouvoir apporter au Conseil municipal un éclairage ponctuel sur les secteurs de risque précis et les moyens de les maîtriser.
Pour en savoir plus sur le Sprint 1.